Nya regler på hyresmarknaden

Bland nyheterna märks bl.a. att det ska bli möjligt att hyra ut två lägenheter enligt den nya privatuthyrningslagen jämfört med den enda lägenhet som får hyras ut i dag. Parterna ges större frihet att avtala om hyran och lägenhetens skick. Hyresvärden kommer inte längre ha någon allmän rätt att säga upp tidsbestämda avtal i förtid utan skäl, dock att sådan rätt föreligger när hyresgästen allvarligt har åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet. Det införs en ömsesidig uppsägningstid om tre månader för tillsvidareavtal, och hyresgästens rätt att säga upp tidsbestämda avtal i förtid med en månads uppsägningstid ändras till tre månader.

Genom ändringar i bostadsrättslagen väntas det bli enklare att hyra ut bostadsrätter i andra hand. En bostadsrättshavare som har skäl för upplåtelsen ska kunna hyra ut sin bostadsrätt under längre tid än i dag.

Propositionen innehåller även nya regler för blockhyra:

• Hyresnämnden ska lämna tillstånd till blockhyra men inte längre godkänna enskilda avtalsvillkor. Parterna i ett blockhyresavtal ges större avtalsfrihet och ska kunna avtala om att lokalhyresregler ska tillämpas även vid förlängning av hyresavtalet.

• Den s.k. bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken ska inte gälla vid blockhyra. Efter rättsfallet NJA 2022 s. 1115 (“Lägenheten på Sibyllegatan”) försvårades förutsättningarna för blockhyra enligt gällande regler, även om inte rättsfallet handlade om blockhyra. Genom förslagen i propositionen undantas blockhyra helt från bulvanregelns tillämpningsområde.

• En ny möjlighet införs för hyresvärd och hyresgäst att komma överens om att avstå från besittningsskydd utan hyresnämndens godkännande för lägenheter som i ett tidigare led är upplåtna med blockhyra.

• Utökad avtalsfrihet om hyran införs vid blockhyra. Hyresvärden och hyresgästen ska, om lägenheten i ett tidigare led upplåtits med blockhyra, få komma överens om att avvika från bestämmelserna om bruksvärdeshyra. Parterna ska kunna avtala om att en så kallad anpassad hyra ska gälla för andrahandshyresgästen. Den avtalade hyran ska då gälla i den utsträckning som det är skäligt med beaktande av bl.a. förutsättningarna för blockhyresavtalet och hyresavtalet mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen. Den s.k. takregeln för andrahandsuthyrning ska inte gälla vid blockhyra.

Slutligen innehåller propositionen förslag om krav på prövningstillstånd i mål om återbetalning av hyra, en reform som nog är efterlängtad av Svea hovrätt.

Den nya lagen och lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.