Publicerad
02/07/2026
I vårt förra nyhetsbrev uppmärksammade vi propositionen “En mer flexibel hyresmarknad” (prop. 2025/26:187). Riksdagen antog de nya blockhyresreglerna den 20 maj 2026 och de träder i kraft den 1 juli 2026. Här fördjupar vi oss kort i vad reglerna innebär i praktiken.
Blockhyra innebär att en hyresgäst hyr minst tre bostadslägenheter av en fastighetsägare i syfte att upplåta dem i andra hand. Det kan exempelvis handla om ett företag som blockhyr lägenheter för att erbjuda bostäder åt sin personal, eller en aktör som tillhandahåller delningsbostäder (co-living) där hyresgäster hyr varsitt rum och delar gemensamma ytor. Upplåtelseformen har funnits sedan mitten av 1980-talet och ger parterna viss avtalsfrihet utöver hyreslagens annars tvingande regler om bostadslägenheter. Blockhyra har på senare år kommit att användas på sätt som den ursprungliga regleringen inte var anpassad för – inte minst genom mellanhandsföretag som förmedlar företagsbostäder – och den hittillsvarande ordningen har gett upphov till många tvister om återbetalning av hyra och tillämpning av bulvanregeln. De nya reglerna syftar till att modernisera blockhyra som upplåtelseform och skapa bättre förutsättningar för flexibla boendeformer.
Den viktigaste förändringen rör hyresnämndens roll. Tidigare skulle hyresnämnden godkänna de enskilda hyresvillkor som avvek från reglerna om bostadshyra. Nu ska hyresnämnden i stället lämna tillstånd till blockhyra som sådan (12 kap. 1 e § jordabalken). Prövningen fokuserar på ändamålet med uthyrningen, inte på enskilda villkor. Tillstånd ska lämnas om minst tre lägenheter ska upplåtas i andra hand till (a) anställda eller en annan tydligt avgränsad krets, (b) en juridisk person som behöver bostäder åt sin personal, eller (c) hyresgäster i delningsbostäder som anpassats för ändamålet – förutsatt att det inte finns särskilda skäl mot tillstånd. Tillstånd krävs inte om hyresvärden är staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund. Hyresnämnden kan tidsbegränsa tillstånd och tröskeln för att neka tillstånd vid risk för missbruk är förhållandevis låg.
När tillstånd lämnats får parterna avvika från reglerna om bostadshyra, så länge villkoren inte strider mot reglerna om lokalhyra. Bland annat kan parterna avtala om att lokalhyresreglerna – inklusive det s.k. indirekta besittningsskyddet – ska gälla vid förlängning av hyresavtalet. Det indirekta besittningsskyddet innebär, till skillnad från det direkta besittningsskyddet som skyddar hyresgästens rätt att bo kvar, ett ekonomiskt skydd för den verksamhet som bedrivs i lokalen. Det passar ofta bättre i blockhyresförhållanden som har en affärsmässig prägel. Blockhyra behandlas därmed alltmer som en egen upplåtelseform snarare än som ett undantag från reglerna om bostadshyra. Regeln i hyreslagen om avståenden från det direkta besittningsskyddet kompletteras med en ny punkt 3 som stadgar att avståenden från besittningsskyddet som träffas för en tid om högst ett år och som avser bostad åt personer som arbetar för den juridiska person som blockhyrt lägenheterna inte behöver godkännas av hyresnämnden.
För lägenheter som i ett tidigare led upplåtits med blockhyra införs en möjlighet att avtala om en s.k. anpassad hyra. Det innebär ett undantag från de vanliga bruksvärdesreglerna. Vid bedömningen av om hyran är skälig ska förutsättningarna för blockhyresavtalet och kostnaderna i uthyrningsverksamheten beaktas – exempelvis kortare uthyrningstider, ökat slitage och ökad service. Den s.k. takregeln, som innebär att hyran vid andrahandsuthyrning normalt inte får överstiga den hyra som hyresvärden själv betalar, avskaffas för upplåtelser med anpassad hyra. Det är en förutsättning för att modellen ska fungera i praktiken. En andrahandshyresgäst kan dock fortfarande få hyran prövad och under vissa förutsättningar begära återbetalning.
Den s.k. bulvanregeln (7 kap. 31 § jordabalken) är en genomsynsregel som under vissa förutsättningar ger en andrahandshyresgäst rätt att vända sig direkt mot fastighetsägaren, som om denne vore hyresgästens avtalspart. Det var denna regel som Högsta domstolen tillämpade i NJA 2022 s. 1115 (“Lägenheten på Sibyllegatan”) – ett avgörande som, trots att det inte avsåg blockhyra, ledde till en våg av processer och konkurser i branschen för företagsbostäder.
Genom de nya reglerna undantas blockhyra från bulvanregeln, förutsatt att vidareupplåtelsen sker i enlighet med tillståndets ändamål. Hyrs lägenheterna ut i strid med ändamålet – exempelvis till vanliga bostadssökande i stället för företagets personal – gäller inte undantaget.
Hyreslagen är i grunden en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen, och varje utökning av avtalsfriheten kräver noggranna överväganden. Lagstiftaren har bedömt att blockhyra skiljer sig från vanliga bostadshyresförhållanden på ett sådant sätt att en annan avvägning är motiverad. Avtalsfriheten utökas, men begränsas till tydligt avgränsade situationer – företagsbostäder och delningsbostäder – medan skyddsreglerna behålls för den stora majoriteten bostadshyresgäster.
Flera frågor, särskilt vad som utgör en skälig anpassad hyra, kommer att behöva besvaras genom rättstillämpningen. Befintliga blockhyresavtal med godkända villkor påverkas inte, men parter som vill nyttja de nya möjligheterna behöver ansöka om ett nytt blockhyrestillstånd efter den 1 juli 2026.
Hör gärna av er till vår fastighetsgrupp om ni har frågor.
– En genomgång av Svea hovrätts dom den 18 juni 2026 (mål nr T 6078-24)
Svea hovrätt har i en ny dom, med ändring av hur domstolar tidigare bedömt frågan, svarat att ja, en entreprenör behöver visa att självkostnaderna är skäliga. Tvisten rörde flera intressanta entreprenadrättsliga frågor. I tvisten krävde entreprenören bland annat betalning för arbeten utförda på löpande räkning enligt självkostnadsprincipen med fasta timpriser enligt AB 04.