Det förekommer då och då att fastighetsbolag förbiser – eller snarare ekonomiavdelningen på fastighetsbolag – att registrera uppgifter avseende rörlig hyra baserad på omsättning, så kallad omsättningshyra vid uthyrning av lokaler. En följd av att ekonomiavdelningen försummar att registrera uppgifter avseende omsättningshyra är många gånger att en lägre hyra än vad som följer av parternas hyreskontrakt utgår. Det är därför inte helt sällsynt att fastighetsbolag när ett förbiseende av aktuellt slag uppmärksammas ställer sig frågan om denna i efterhand kan kräva betalning för hyran som följer av hyreskontraktet.
Hyresgästen å sin sida ställer sig frågan (i varje fall när ett krav på betalning avseende hyra för förfluten tid samt för framtiden framställs av hyresvärden) om denna verkligen är skyldig att erlägga aktuell hyra. Vanligen resonerar hyresgästen på det sättet att hyresvärden har förlorat sin rätt att kräva omsättningshyra när denna underlåtit att framställa krav härom. Hyresgästen synes därför ofta mena att parterna genom passivitet har förfogat över avtalsinnehållet, vilket fått till följd att omsättningshyra inte ska utgå trots att parterna tidigare skriftligen avtalat om detta.
Vad som gäller i ovannämnd situation är givetvis av kommersiellt intresse eftersom beloppen inte sällan uppgår till betydande summor. Särskilt är så fallet när ett förbiseende ägt rum i flera år. Vi kommer därför i det följande översiktligt förklara vilka olika rättsliga frågeställningar som aktualiseras och kortfattat kommentera dessa i syfte att klargöra rättsläget kring aktuell fråga.
Utgångspunkten för svensk rätts vidkommande är att ren passivitet ensamt inte kan leda till avtalsbundenhet. Däremot kan passivitet jämte andra omständigheter medföra att ett befintligt avtal anses ändrat. Ett exempel på en sådan situation kan vara när en hyresgäst fått ett befogat intryck att hyresvärden permanent avstått från sin rätt att debitera omsättningshyra. För att passivitet ska få avtalsrättslig verkan i aktuell situation krävs dessutom – i varje fall som huvudregel - att hyresvärden har varit medveten om att denne tillämpat hyresavtalet på ett sätt som avvikit från vad som från början var avtalat parterna emellan. Om båda parter dvs. såväl hyresvärd som hyresgäst är ovetandes om att hyresvärden underlåtit att debitera omsättningshyra har alltså parterna inte förfogat över avtalet på ett sådant sätt att avtalsinnehållet kan anses ha ändrats. Det betyder emellertid inte nödvändigtvis att hyresgästen ska erlägga omsättningshyra för såväl förfluten tid och för framtiden.
Om vi istället antar att hyresgästen är medveten om att hyresvärden underlåtit att ta betalt för omsättningshyra samtidigt som hyresvärden själv är omedveten om den generösa tillämpningen är det alltjämt svårt att vinna framgång med en tillämpning av passivitetsreglerna (därmed inte sagt att det är omöjligt). Anledningen till det är att det inte är tillräckligt att en kontrahent felaktigt är i uppfattningen att motparten valt att efterge sin rätt. En tillämpning av passivitetsreglerna kräver inte sällan dessutom bland annat att den felaktiga uppfattningen är befogad. Mot bakgrund av att fastighetsbolag många gånger är vinstdrivande (och därmed inte med glädje efterger en avtalsenlig rätt) får det antas att ytterligare omständigheter måste föreligga för att en hyresgäst ska anses ha en befogad anledning till sin uppfattning. En sådan ytterligare omständighet skulle kunna vara tidigare resultatlösa (i varje fall sett ur hyresgästens perspektiv) förhandlingar avseende att omsättningshyra inte ska utgå.
Vi har nu konstaterat att en hyresgäst svårligen kan åberopa passivitetsreglerna för att undgå en hyresvärds krav på omsättningshyra för förfluten tid som för framtiden (i varje fall när hyresvärden är ovetandes om den avvikande tillämpningen av avtalet). Detta eftersom parterna inte med lätthet kan ha ansetts ha förfogat över avtalet på ett sådant sätt att avtalsinnehållet har förändrats.
Det bör dock noteras att även om omständigheterna är sådana att passivitetsreglerna inte med framgång kan åberopas av hyresgästen för att ändra avtalsinnehållet och på så sätt undgå att betala omsättningshyra kan hyresvärdens passivitet i vissa fall medföra förlust av rättigheter för förfluten tid. En omständighet som kan leda till att hyresvärden inte har ett rättmätigt anspråk till betalning för förfluten tid är när hyresgästen haft fog att uppfatta det som att hyresvärden avstått från en viss rättighet för förfluten tid. Så kan fallet vara om hyresgästen med fog uppfattat sina betalningar som slutgiltiga på grundval av erhållna fakturor.
Om båda parter är omedvetna om att en hyresvärd förbisett att ta betalt för omsättningshyra har Högsta domstolen i ett fall uttalat att en bedömning avseende vem av parterna som närmast ska bära risken för den negativa följden ska företas. Om hyresvärden är närmast att bära risken för den avvikande avtalstillämpningen innebär det att denna också förlorar rätten att kräva ersättning för förfluten tid (dock inte för framtiden). Omständigheter att beakta vid riskbedömningen är bland annat om hyresvärden är en professionell hyresvärd samt till vems förmån en viss klausul är uppställd till. Utgångspunkten för Högsta domstolen resonemang var dock att det var fråga om ett långvarigt avtalsförhållande, vilket eventuellt begränsar prejudikatets räckvidd till långvariga avtal.
Avslutningsvis bör det noteras att en hyresvärd alltså (och även eventuellt andra borgenärer) kan gå miste om anspråk inte bara på grund av preskriptionsregler utan även till följd av andra regler. Det bör även noteras att ovan redovisade principer sannolikt inte inskränker sig till avtalsbestämmelsen omsättningshyra utan även äger giltighet på liknande klausuler såsom exempelvis indexklausuler etc.
Artikeln skriven av Nimrod Badur och Kevin St. Hill
