Högsta domstolen har meddelat prövningstillstånd i frågan om bevisbördans placering i tvist om marknadshyra (HD mål T 3710‑25, avseende Hovrätten över Skåne och Blekinges dom den 31 mars 2025 i mål T 4615‑24).
Hyresgästen hade under flera år bedrivit verksamhet avseende försäljning och utprovning av glasögon i en lokal i Malmö. Hyresgästen sade upp hyresavtalet för villkorsändring och begärde för förlängning av hyresförhållandet en hyra om 1 800 kr/kvm/år, med hänvisning till att gällande hyra om 7 115 kr/kvm/år inte var marknadsmässig eller skälig.
Tvisten hänsköts till hyresnämnden, men någon överenskommelse nåddes inte och hyresavtalet upphörde. Hyresgästen avflyttade från lokalen.
Hyresvärden väckte talan vid allmän domstol och yrkade ersättning för kostnader och utebliven hyra under två månader, med hänvisning till att hyresvärden tvingats återställa lokalen till godtagbart skick – en skyldighet som enligt avtalet åvilat hyresgästen. Hyresgästen genstämde och yrkade ersättning för arbeten som utförts i lokalen, kostnader och eget arbete i samband med flytten, samt kostnader för iordningställande av ny lokal. I andra hand yrkade hyresgästen ersättning motsvarande en årshyra enligt reglerna om indirekt besittningsskydd.
Hovrättens prövning kom bl.a. att handla om vem som bär bevisbördan för hyrans marknadsmässighet.
Enligt 12 kap. 57 a § jordabalken ska en av hyresvärden begärd hyra inte anses som skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på den öppna marknaden (marknadshyran). Bestämmelsen är materiell och varken lagtext eller förarbeten reglerar bevisbördans placering eller beviskravet vid en ersättningstvist i allmän domstol enligt 12 kap. 57 § jordabalken.
Hovrätten konstaterade att det råder delade meningar i doktrinen i frågan. Även om hyreslagstiftningen i många avseenden är tvingande till hyresgästens fördel, vilket talar för att ålägga hyresvärden bevisbördan, framhöll hovrätten att reglerna i 12 kap. 57 och 57 a §§ jordabalken måste ses i sitt sammanhang.
Endast hyresgästen har rätt att ansöka om medling i hyresnämnden, vilket också är en förutsättning för rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Under medlingsförfarandet har båda parter möjlighet att begära marknadshyresyttrande enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Hyresgästen kan dock genom återkallelse av medlingsansökan förhindra att ett sådant yttrande kommer till stånd (vilket dock måste ske efter hyrestidens utgång om det är hyresgästen som har sagt upp avtalet och denne inte vill förta verkan av sin uppsägning). Systemet innebär alltså att en hyresgäst som begär ersättning av hyresvärden, efter en uppsägning för villkorsändring gjord av någon av parterna, alltid har möjlighet att få ett marknadshyresyttrande från hyresnämnden. Med den starka presumtionsverkan ett sådant yttrande har ger det båda parter goda möjligheter att utvärdera sin position i den uppkomna tvisten.
Det kan inte generellt sägas att det är så mycket enklare för en hyresvärd att få fram jämförelseobjekt än vad det är för en hyresgäst att bevisbördan bör placeras utifrån sådana hänsyn.
Parter som ingår lokalhyresavtal får strukturellt förväntas agera marknadsmässigt rationellt. Det talar för att den som påstår att den hyra som tidigare gällt mellan parterna inte är skälig också får bevisbördan för detta.
Mot denna bakgrund ansåg hovrätten att en hyresvärd som säger upp ett lokalhyresavtal för höjning av den befintliga hyran har att lägga fram sådan utredning att den krävda hyran kan antas motsvara marknadshyra. Om det i stället är hyresgästen som har sagt upp avtalet för att få hyran sänkt är det hyresgästen som har att lägga fram sådan utredning att den av hyresvärden krävda hyran överstiger marknadshyran.
Hovrätten bedömde att de värderingar av marknadshyran som hyresgästen åberopat från Croisette och Newsec hade lågt bevisvärde, eftersom de saknade närmare uppgifter om de jämförelseobjekt som legat till grund för bedömningarna. Även den åberopade hyresstatistiken från Newsec ansågs ha begränsat bevisvärde, då den endast visade genomsnittshyror för ett stort antal lokaler med varierande egenskaper.
Hyresgästen ansågs därför inte ha visat att den av hyresvärden begärda hyran översteg marknadshyran.
Hovrätten lade till att hyresgästen oavsett inte visat att bolaget lidit någon ersättningsgill förlust utöver den ersättning motsvarande en årshyra som utgår enligt 12 kap. 58 b § första stycket jordabalken. Kostnader för iordningställande av en ny lokal omfattas inte av ersättningsrätten enligt 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken.
