Bakgrund och tvistefrågor
Målen avsåg omprövning av tomträttsavgäld för tioårsperioder. De centrala tvistefrågorna gällde metod och nivå för avgäldsräntan. Kommunen yrkade 3,25 procent baserat på direkt avkastningskrav för mark, alternativt 3 procent enligt tidigare praxis. Bolagen menade att avgäldsräntan enligt realräntemetoden skulle uppgå till cirka 1,2–2 procent (inklusive triangeleffekt).
Domstolens bedömning
Mark- och miljööverdomstolen avvisade kommunens yrkande om avgäldsränta baserad på direktavkastningskrav för mark. Domstolen konstaterade att det alltjämt är särskilt vanskligt att härleda direktavkastningskravet för mark från bebyggda fastigheter. Osäkerheten i antagandena kring byggnadernas skick, ålder, förvaltning och bokföringsmetoder innebar att realräntemetoden i första hand skulle användas.
Domstolen hänvisade till NJA 1986 s. 272 (Beridarebanan) att direktavkastningen för mark och byggnad inte kan räknas fram separat med tillräcklig relevans. Direktavkastningen från en bebyggd fastighet genereras av verksamheten, inte av marken som sådan.
Verksamheten inom kommersiella fastigheter är riskfylld, och vid tomträttsupplåtelse är det tomträttshavaren – inte fastighetsägaren – som bär riskerna. Att basera avgäldsräntan på ett direktavkastningskrav som innefattar verksamhetsrisker ansågs därför inte rimligt.
Domstolen avslog även kommunens yrkande om avgäldsränta baserad på långa företagsobligationer. Avgäldsräntan ska enligt domstolen hämta ledning från den avkastning kommunen kunnat få som alternativ till att upplåta tomträtten, och riskerna med företagsobligationer överstiger de risker som är förknippade med kommunens markinnehav. Avgäldsräntan ska därför bestämmas enligt den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden.
Med hänvisning till Smyrnamålet (NJA 2025 s. 399) där Högsta domstolen fann att den långsiktiga realräntan ligger stabilt under 2 procent uttalade domstolen att avgäldsräntan bör präglas av betydande stabilitet och att övertygande bevisning krävs för att frångå etablerad praxis. Bolagen hade åberopat utredningar som talade för en lägre realränta (ned mot 0,95–1,25 procent), men domstolen fann inte skäl att avvika från Högsta domstolens bedömning. Avgäldsräntan ska gälla under lång tid och vara förutsebar.
Utgång
Avgäldsräntan fastställdes till 2 procent (inklusive triangeleffekten) för respektive fastighet. Till skillnad från Smyrnadomen, som avsåg bostadsändamål och där bostadssociala hänsyn motiverade 1,75 procent, saknades anledning att göra sådana justeringar i dessa mål.
Analys
Domstolens resonemang om riskfördelningen mellan mark och verksamhet framstår vid en anblick som rimligt. Det går dock att ifrågasätta om Mark- och miljööverdomstolen verkligen tagit fasta på Högsta domstolens uttalanden i Smyrnadomen (punkterna 12–13): att ledning ska sökas i jämförbara kapitalplaceringar och att gällande marknadsnoteringar inte kan tillämpas rakt av. Domstolen utgår från att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden är 2 procent med hänvisning till Smyrnadomen, inte för att parterna i de aktuella målen förde bevisning om det.
I Smyrnadomen hade parterna endast fört bevisning om realräntan på statsobligationer. Avgörandet kan därför inte sägas ha fastställt realräntan på kapitalmarknaden generellt. Det bör stå parterna fritt att visa på avkastningskrav för andra delar av kapitalmarknaden, vilket kommunen också gjorde genom att åberopa företagsobligationsräntan. Det synsättet stämmer med rättsfallet Beridarebanan, där flera delar av kapitalmarknaden analyserades för att fastställa ett lämpligt avkastningskrav.
Båda domarna är överklagade till Högsta domstolen. Det återstår därför att se om de står sig eller om avkastningskravet för kommersiella tomträtter blir högre än 2 procent, antingen beräknat på ett direktavkastningskrav eller om den allmänna kapitalmarknaden kan anses omfatta annat än bara statsobligationer.
