Publicerad
02/10/2025
Den 24 april 2025 meddelade HD den uppmärksammade s.k. ”Smyrna-domen” (mål T 3706-23), i en tvist mellan bostadsrättsföreningen Smyrna och Statens fastighetsverk. HD fastställde avgäldsräntan till 1,75 procent med tillämpning av realräntemetoden, vilket ska jämföras med Statens fastighetsverks uppfattning om att avgäldsräntan skulle vara 3 procent och bostadsrättsföreningens uppfattning att den skulle vara 1 procent.
HD klargjorde i domen att tomträttsavgälden ska motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Tillämpas realräntemetoden bör den realränta som används som riktvärde reflektera ett förväntat stabilt läge över tid – inte enbart aktuella marknadsnoteringar på statsobligationer eller andra långfristiga statspapper.
Utifrån utredningen i målet fann HD att den långsiktiga realräntan i vart fall kunde antas ligga under 2 procent. Med beaktande av att tomträtten avsåg bostadsändamål och vikten av ekonomisk trygghet för de boende, fastställde HD avgäldsräntan till 1,75 procent, inklusive den s.k. triangeleffekten (dvs. med beaktande av en förväntad stegring av markvärdet under den kommande avgäldsperioden).
Även om Smyrna-domen gällde en bostadsrättsförening, har HD:s resonemang fått efterkänningar även för kommersiella tomträttshavare.
Ett exempel är en dom från mark- och miljödomstolen i Nacka, där Stockholms stad förde talan mot fastighetsbolaget Vasakronan om höjd avgäld. Även här var avgäldsräntan i fokus. Staden yrkade på 3,25 procent, men domstolen hänvisade bland annat till HD:s uttalanden i Smyrna-domen och fastställde räntesatsen till 2 procent med tillämpning av realräntemetoden. Vid denna bedömning tog domstolen hänsyn till den utredning som parterna hade lagt fram och fäste särskilt vikt vid det förhållandet att tomträtten var upplåten för kommersiellt ändamål. Man ska dock ha med sig att en dom från en mark- och miljödomstol inte är ett vägledande avgörande så som en dom från Högsta domstolen eller Mark- och miljööverdomstolen. Branschen väntar därför på ett avgörande avseende en kommersiell upplåtelse av någon av dessa högre instanser för att få vägledning.
Avgälden för en tomträttsupplåtelse ska bedömas utifrån den utredning som åberopas i varje enskilt mål. Om realräntemetoden tillämpas har HD bedömt att avgäldsräntan uppgår till knappt 2 procent. Med beaktande av bostadssociala hänsyn bestämdes räntan till 1,75 procent i Smyrna-domen. I målet mellan Vasakronan och Stockholms stad, som gällde en kommersiell tomträttshavare, fastställdes avgäldsräntan till 2 procent med tillämpning av samma metod. Vad avgäldsräntan kan uppgå till med andra metoder än realräntemetoden är dock inte avgjort i en vägledande dom än.