Publicerad
02/10/2025
Högsta domstolen har den 22 maj 2025 meddelat dom i mål T 1347-24 (”Bergrumsgaraget”), där frågan var om en upplåtelse av ett utrymme i ett bergrum kan utgöra ett hyresavtal enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen).
Hyreslagen är tillämplig på avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning.
Den i målet aktuella ytan var upplåten inom ett parkeringsgarage i ett bergrum enligt ett avtal som benämndes ”Nyttjanderättsavtal om tillfälligt Försäljningsställe”. Parkeringsgaragets väggar och tak bestod delvis av berg, men var i övrigt utformat som ett vanligt parkeringsgarage och hade tekniska installationer i form av ventilation, eldragningar och vatten och avlopp. Upplåtaren av utrymmet, ett shoppingcenter, hävdade att upplåtelsen inte utgjorde ett hyresavtal, medan nyttjanderättshavaren, en biltvätt, menade att utrymmet var att betrakta som ett hus eller del av hus och därmed omfattades av hyreslagens bestämmelser, bl.a. det indirekta besittningsskyddet.
HD konstaterade inledningsvis att begreppet hus ska ges ett vidsträckt tillämpningsområde. Avgörande för bedömningen om ett bergrum ska anses utgöra ett hus i hyreslagens mening är bergrummets utformning och funktion. Avgörande för bedömningen om en upplåtelse av en yta i bergrum mot ersättning avser hyra är avtalets materiella innehåll och den avsedda användningen (vår kursivering).
Hur parterna har valt att beteckna avtalet saknade enligt HD betydelse för bedömningen. Om upplåtelsen är av sådant slag som normalt regleras i ett hyresavtal talar det också enligt HD för att upplåtelsen ska anses avse hyra. I ett gränsfall kan hyresregleringens skyddssyfte och tvingande karaktär också ge viss vägledning.
I det aktuella fallet fann HD att parkeringsgaraget var utformat på ett sätt som uppfyllde kraven för att betraktas som ett hus. Vad gäller upplåtelsen så talade det avsedda ändamålet för upplåtelsen, kontexten i vilken upplåtelsen skedde (biltvätten utgjorde en del av shoppingcentrets övergripande affärsidé) och avtalets innehåll (som innebar relativt långtgående förpliktelser för biltvätten, bland annat i fråga om drift och skötsel av utrymmet) för att det var fråga om hyra. Hyreslagens regler var tillämpliga på avtalet.
Avgörandet framstår inte som särskilt överraskande med tanke på hyreslagens skyddskaraktär och den beskrivning av ytornas utformning, med byggda väggar, golv, tak och tekniska installationer av det slag som normalt sett återfinns i byggnader ovan mark, som ges i avgörandet. Det förhållande att denna byggnation var belägen inom ett bergrum och under mark kan, som HD funnit, inte vara av avgörande betydelse. Det är positivt att HD nu bidragit till att klargöra vad som utgör ett hus i hyreslagens mening, eftersom det inte finns någon legaldefinition.