Hyresavtal som löper under lång tid och som rör stora ekonomiska värden innehåller ofta klausuler där hyresgästen ska ställa säkerhet. För hyresavtals vidkommande är pant, borgen och bankgarantier vanligt förekommande. Icke desto mindre innehåller hyresavtal inte sällan en eller flera bestämmelser om något som ofta benämns som ”deposition”. Den bakomliggande tanken kring deposition är mer eller mindre uppenbar: Hyresgästen erlägger ett visst bestämt belopp till hyresvärden i förhand som säkerhet för de skyldigheter hyresgästen har åtagit sig enligt hyreskontraktet. Vid deposition liksom pant ska alltså hyresgästen överföra viss egendom till hyresvärden för framtida förpliktelser. Frågan som – mot bakgrund av att pant och deposition är två företeelser som liknar varandra – uppstår är därför, vilka legala implikationer som det eventuellt får beroende på om man väljer att använda sig av depositionen eller pant som säkerhet i ett hyresavtal.* I denna artikel avser vi kortfattat kommentera just detta.
Det framgår av 12 kap. 28 § hyreslagen att om en pant eller borgen är ställd som säkerhet i ett lokalhyresavtal är en hyresgäst skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet om den ursprungliga säkerheten försämras. Om ny säkerhet inte ställs inom en månad har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet. En lokalhyresgäst som inte ställer en ny säkerhet inom en månad i en sådan situation har inte möjlighet att åberopa något besittningsskydd. Vidare framgår det av 12 kap. 28a § hyreslagen att en pantsättare eller borgensman vid bostadshyra har rätt att säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen (dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började att gälla).
Varken 12 kap. 28 § hyreslagen eller 12 kap. 28a § hyreslagen tar sikte på deposition utan endast pant och borgen. En följd av det är att nämnda lagregler inte äger direkt tillämpning på företeelsen deposition. Vidare är allmänna regler kring pant inte heller direkt tillämpliga på deposition. Sammantaget får det till följd att en viss oförutsägbarhet råder kring vilka regler som ska tillämpas på deposition.
Från tid till annan framförs ståndpunkten att det inte är tillåtet att kräva deposition vid hyresavtals ingående då säkerheten inte omnämns i hyreslagen. Hyresrättsutredningen får dock anses ha undanröjt denna osäkerhet i SOU 1981:77 och depositioner är därmed sannolikt inte per automatik oskäliga. Likväl uttalar Hyresrättsutredningen att Hyresnämnden i regel i torde upphäva ett villkor avseende deposition i ett bostadshyresförhållande om det inte finns särskilda skäl för ett sådant villkor. Ett skäl som eventuellt med framgång kan åberopas som ett särskilt skäl är att det råder tveksamhet kring bostadshyresgästens betalningsförmåga (se SOU 2017:33 s. 206).
Det bör noteras att det i SOU 2017:33 s. 203 framgår att en deposition kan komma i konflikt med den indispositiva bestämmelsen i hyreslagen beträffande att en bostadshyresgäst inte är skyldig att erlägga mer än en månadshyra i förskott. Vidare och kanske än mer viktigt framhåller Hyresrättsutredningen i SOU 1981:77 s. 23 att en stor deposition eventuellt kan anses strida mot 12 kap. 65 § i hyreslagen som föreskriver att den som begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet kan dömas till fängelse.
Det kan mot den ovan presenterande bakgrunden konstateras att en hyresvärd i ett bostadshyresförhållande kan vilja använda sig av institutet deposition i syfte att undvika tillämpning av den indispositiva bestämmelsen 12 kap. 28a § i hyreslagen. Likväl riskerar då hyresvärden att, dels bryta mot lagregeln avseende att en bostadshyresgäst inte är skyldig att erlägga mer än en månadshyra i förskott, dels mot lagregeln som återfinns i 12 kap 65 i hyreslagen, vilken är straffsanktionerad. Därutöver riskerar ett slentrianmässigt användande av deposition i bostadshyresförhållande få till följd att ett sådant avtalsvillkor jämkas. Vad avser lokalhyresavtal förtjänas följande att sammanfattningsvis att framhållas. Vid användandet av deposition i lokalhyresavtal har hyresvärden inte rätt att säga upp lokalhyresavtalet med stöd av 12 kap. 28 § hyreslagen för det fall depositionen försämras som säkerhet. En deposition som säkerhet kan exempelvis försämras om en hyresvärd tar en deposition i anspråk för förfallna hyror under ett lokalhyresavtal. I en sådan situation har alltså inte en hyresvärd rätt att säga upp ett hyresavtal med stöd av 12 kap. 28 § hyreslagen på grund av att säkerheten (dvs. depositionen) har försämrats. Istället får hyresvärden tillämpa den så kallade generalklausulen. En uppsägning med stöd av generalklausulen är mer oviss och osäker än 12 kap. 28 § hyreslagen eftersom ett sakligt avflyttningsskäl måste etableras samtidigt som en intresseavvägning mellan parterna ska genomföras. Det är enligt vår mening osäkert i vilken utsträckning generalklausulen är tillämplig på företeelsen deposition.
Sammantaget finns det enligt vår mening förutom förutsägbarhetsargument goda skäl att använda sig av pant istället för deposition i hyresavtal.
Artikeln är skriven av Kevin St. Hill och Nimrod Badur.
*Upplysningsvis bör det noteras att vissa författare i doktrinen har uttryckt ståndpunkten att deposition per definition är pant.
